Rohrverstopfung: Wer zahlt – Mieter oder Vermieter?

Der Grundsatz: Der Vermieter trägt die Instandhaltung (§ 535 BGB)

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Dazu gehören auch die Abwasser- und Abflussleitungen der Wohnung. Eine Verstopfung ist ein Mangel der Mietsache – der Vermieter ist verpflichtet, sie zu beseitigen und die Kosten zu tragen.

Der ADAC bringt es in seinem Ratgeber auf den Punkt: Verstopfungen durch normalen Gebrauch, etwa durch Ablagerungen, fallen unter die Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB; hier ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet. Auch der Deutsche Mieterbund und juristische Fachportale wie mietrecht.org gehen von diesem Grundsatz aus.

Typische Ursachen, die als vertragsgemäßer Gebrauch gelten und damit zulasten des Vermieters gehen:

• Haare, die sich im bauseits installierten Abfluss von Dusche oder Waschtisch sammeln
• Fett-, Seifen- und Cremeablagerungen, die sich über die Jahre in der Leitung aufbauen
• Kalkablagerungen und Verengungen durch das Alter der Rohre
• Wurzeleinwuchs, Rohrbruch, Muffenversatz oder Gefällefehler in der Leitung
• Verstopfungen in gemeinsam genutzten Leitungssträngen des Hauses

Wichtig: Entfernt eine Fachfirma lediglich die im Abfluss aufgefangenen Haare, ist das nach der Rechtsprechung vertragsgemäßer Gebrauch – der Mieter haftet dafür nicht.

Ist die Verstopfung ein Mangel, kann der Mieter außerdem Rechte geltend machen (Mangelanzeige, ggf. Mietminderung für die Dauer der Beeinträchtigung, im Notfall Selbstvornahme mit Kostenerstattung nach § 536a Abs. 2 BGB). Diese Rechte sind an Voraussetzungen geknüpft und im Einzelfall zu prüfen.

Wann der Mieter zahlt: Verschulden und Beweislast

Der Mieter haftet nur, wenn er die Verstopfung schuldhaft durch einen Gebrauch verursacht hat, der über den vertragsgemäßen hinausgeht. Grundlage ist die Pflicht, die Mietsache schonend zu behandeln; für selbst verschuldete Schäden schuldet der Mieter Schadensersatz (§§ 280, 241 Abs. 2 BGB; für vom Mieter nicht zu vertretende Veränderungen und Verschlechterungen stellt § 538 BGB umgekehrt klar, dass er dafür nicht einzustehen hat).

Als unsachgemäße Nutzung gelten zum Beispiel:

• Feuchttücher, Hygieneartikel, Binden, Tampons, Wattestäbchen im WC
• größere Mengen Speisereste, Kaffeesatz oder Katzenstreu im Ausguss
• Speisefett und Frittieröl, das flüssig in den Abfluss gegossen wird und dort erstarrt
• Bau- und Renovierungsreste wie Fliesenkleber, Mörtel oder Gips

Findet die Rohrreinigungsfirma solche Fremdstoffe eindeutig als Ursache, kann der Vermieter die Kosten vom Mieter zurückverlangen.

Entscheidend ist aber die Beweislast. Streiten Mieter und Vermieter über die Ursache, muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Risiko- und Verantwortungsbereich stammt (Zustand von Bausubstanz und Leitungen). Erst wenn feststeht, dass die Verstopfung aus dem Bereich des Mieters kommt, muss dieser sich entlasten. Kann der Vermieter das Fehlverhalten nicht eindeutig belegen, bleibt er auf den Kosten sitzen. Deshalb ist der schriftliche Befund des Fachbetriebs – idealerweise mit Kamerabefahrung und Fotos – so wichtig.

Auch eine Formularklausel, die dem Mieter pauschal die Kosten aufbürdet, wenn sich die Ursache nicht klären lässt, ist unwirksam: Sie verschiebt die Beweislast unzulässig zulasten des Mieters.

Die Kleinreparaturklausel – und warum sie bei Rohrreinigung meist nicht greift

Viele Mietverträge enthalten eine Kleinreparaturklausel. Sie erlaubt es, die Kosten kleiner Reparaturen bis zu einer bestimmten Grenze auf den Mieter abzuwälzen. Damit sie wirksam ist, muss sie mehrere Voraussetzungen erfüllen:

• Einzelbetragsgrenze: Die Rechtsprechung akzeptiert je nach Gericht rund 100 bis 120 Euro (inkl. MwSt.) pro Reparatur; teils werden mit Blick auf die Preisentwicklung bis etwa 150 Euro für vertretbar gehalten. Die konkrete zulässige Höhe ist umstritten und sollte im Einzelfall geprüft werden.
• Jahreshöchstgrenze: zusätzlich eine Obergrenze pro Jahr, üblich sind etwa 6 bis 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete.
• Alles-oder-nichts: Ist die im Vertrag genannte Grenze zu hoch angesetzt, ist die gesamte Klausel unwirksam – der Mieter zahlt dann gar nichts, und der Vermieter kann auch nicht auf einen „zulässigen" Restbetrag zurückfallen.
• Reparaturbegriff: Erfasst sind nur echte Reparaturen an Gegenständen, die dem häufigen, direkten Zugriff des Mieters unterliegen.

Genau am letzten Punkt scheitert die Klausel bei der Rohrreinigung meist. Die Leitung im Mauerwerk oder im Boden unterliegt gerade nicht dem häufigen direkten Zugriff des Mieters – anders als etwa ein Wasserhahn, ein Fenstergriff oder ein Lichtschalter. Eine Rohr- oder Abflussreinigung im Leitungsinnern ist deshalb nach der BGH-Linie keine Kleinreparatur im Sinne der Klausel. Übersteigt die Rechnung ohnehin die zulässige Einzelgrenze, greift die Klausel schon aus diesem Grund nicht, und es bleibt beim gesetzlichen Grundsatz: Der Vermieter zahlt.

Vorbeugende Abflussreinigung als Betriebskosten

Von der einmaligen Reparatur zu unterscheiden ist die regelmäßige, planmäßige Reinigung von Abwasserleitungen, die manche Eigentümer turnusmäßig durchführen lassen.

§ 2 Nr. 3 BetrKV nennt als umlagefähige „Kosten der Entwässerung" die Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe (Hebeanlage). Laufende Betriebs- und Wartungskosten einer Hebeanlage sind danach grundsätzlich umlagefähig.

Bei der vorbeugenden Rohr- und Abflussreinigung ist die Rechtslage dagegen umstritten. Nach der überwiegenden Auffassung in der Kommentarliteratur zählen die Kosten der Instandhaltung des Entwässerungssystems – insbesondere regelmäßige Rohrreinigung oder vorbeugendes Wurzelschneiden – nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, weil es sich der Sache nach um Instandhaltung handelt. Manche Portale und Gerichte beurteilen eine in festen Intervallen wiederkehrende, rein vorbeugende Reinigung anders und halten sie für umlagefähig. Eindeutig nicht umlagefähig ist jedenfalls die Beseitigung einer konkret aufgetretenen Verstopfung – das ist Reparatur und damit Sache des Vermieters.

Für Mieter heißt das: Taucht in der Betriebskostenabrechnung ein Posten „Rohrreinigung" oder „Kanalreinigung" auf, lohnt die Prüfung, ob es sich um eine wiederkehrende Wartung oder um die Umlage einer einmaligen Störungsbeseitigung handelt. Letztere gehört dort nicht hin.

Mehrfamilienhaus und gemeinsame Fallleitung

Im Mehrfamilienhaus laufen die Abwässer mehrerer Wohnungen in senkrechten Fallleitungen und in den Grundleitungen im Keller zusammen. Sitzt die Verstopfung in einem solchen gemeinsam genutzten Strang, ist praktisch nie einer einzelnen Partei nachzuweisen, wer sie verursacht hat.

Die Konsequenz: Der Vermieter trägt die Kosten, wenn Gemeinschaftsleitungen betroffen sind. Findet der Fachbetrieb die Ursache im gemeinsamen Hauptstrang – etwa, weil bei mehreren Parteien gleichzeitig das Wasser schlecht abläuft –, haftet der Vermieter gegenüber den Mietern. Kann er den individuellen Verursacher nicht beweisen, bleibt die Kostenlast bei ihm.

Ein einzelner Mieter, der in dieser Lage vom Vermieter zur Kasse gebeten wird, sollte den schriftlichen Befund des Fachbetriebs anfordern: Steht dort „Verstopfung in der Fallleitung / Grundleitung", spricht das klar gegen eine Einzelverursachung in seiner Wohnung.

Kurz zum Eigentümerfall (WEG)

Wohnt die Verstopfung im Wohnungseigentum, kommt es auf die Lage der Leitung an. Leitungsabschnitte, die im räumlichen Bereich des Sondereigentums liegen und nur eine Wohnung versorgen, sind Sache des jeweiligen Eigentümers. Die Fallleitungen und die Grundleitung unter der Bodenplatte gehören dagegen zum Gemeinschaftseigentum – für ihre Instandhaltung kommt die Eigentümergemeinschaft auf, die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Auch hier gilt: Individueller Schadensersatz nur bei nachweisbarem Verschulden einer bestimmten Partei.

Übersicht: Situation und wer in der Regel zahlt

Keine Rechtsberatung

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zur Rechtslage und verweist auf die einschlägigen Vorschriften (u. a. §§ 535, 536a, 538 BGB, § 2 Nr. 3 BetrKV) sowie auf anerkannte Verbraucher- und Fachportale. Er stellt keine Rechtsberatung dar und berücksichtigt nicht die Umstände Ihres Einzelfalls – insbesondere nicht den Wortlaut Ihres Mietvertrags. Rechtsprechung und Betragsgrenzen entwickeln sich weiter. Bei einem konkreten Streit über die Kostentragung wenden Sie sich an einen Mietverein, den Deutschen Mieterbund oder eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt für Mietrecht.

Was Sie am Einsatztag tun sollten

Unabhängig von der späteren Kostenfrage gilt: Erst wird die Verstopfung beseitigt, dann wird abgerechnet. Wer den Fachbetrieb beauftragt, zahlt zunächst die Rechnung und kann sie anschließend – je nach Ursache – ganz oder teilweise erstattet verlangen.

• Vermieter informieren: Verstopfung sofort melden (Anruf, danach kurz schriftlich per E-Mail oder Nachricht). Bei akuter Gefahr, drohendem Wasserschaden oder Nichterreichbarkeit dürfen Mieter den Notdienst selbst rufen.
• Ursache dokumentieren lassen: Vom Fachbetrieb einen schriftlichen Befund verlangen – was war die Ursache, wo saß die Verstopfung (Wohnung, Fallleitung, Grundleitung), am besten mit Fotos oder Kamerabefahrung.
• Rechnung und Befund aufbewahren: Beides zusammen ist die Grundlage für die Kostenerstattung.
• Nichts vorschnell anerkennen: Wird Ihnen als Mieter die Rechnung präsentiert, prüfen Sie zuerst, ob die Ursache wirklich in Ihrem Bereich lag und nachgewiesen ist.
• Keine gefährlichen Eigenversuche: Aggressive Chemie oder Gewalt an der Leitung können Schäden verursachen, die dann Ihnen zugerechnet werden.

Bei einer akuten Verstopfung in Mannheim, Ludwigshafen, Heidelberg oder der Umgebung ist Onkel Dienstleistungen rund um die Uhr für Sie da. Wir beseitigen die Verstopfung schnell, halten die Ursache auf Wunsch per Kamera fest und stellen Ihnen einen nachvollziehbaren Befund für Ihre Unterlagen aus.

• Telefon 24h-Notdienst: +49 176 80750350
• WhatsApp: Nachricht an Onkel Dienstleistungen

Mehr zum Ablauf lesen Sie auf unseren Seiten zur Abflussreinigung in Mannheim, zur klassischen Rohrreinigung in Mannheim und zur Kanalreinigung in Mannheim. Praxisnahe Tipps finden Sie außerdem in unseren Beiträgen Rohrreinigung Kosten in Mannheim und Abfluss verstopft – was tun?.

Häufige Fragen: Wer zahlt die Rohrreinigung?

Muss ich als Mieter die Rohrreinigung immer selbst zahlen? Nein. Der Grundsatz nach § 535 BGB ist umgekehrt: Der Vermieter zahlt, weil die Instandhaltung der Leitungen seine Aufgabe ist. Sie tragen die Kosten nur, wenn nachgewiesen ist, dass Sie die Verstopfung unsachgemäß und schuldhaft verursacht haben.

Wer muss beweisen, wodurch die Verstopfung entstanden ist? Zunächst der Vermieter. Er muss belegen, dass die Ursache nicht aus dem Zustand der Bausubstanz oder der Leitungen stammt. Gelingt ihm das nicht, bleibt er auf den Kosten sitzen. Ein schriftlicher Befund des Fachbetriebs mit Fotos ist deshalb wichtig.

Greift die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag für eine Rohrreinigung? In der Regel nicht. Die Leitung im Mauerwerk unterliegt nicht dem häufigen direkten Zugriff des Mieters, und die Rechnung liegt meist über der zulässigen Einzelgrenze von etwa 100 bis 120 Euro. Beides führt dazu, dass die Klausel nicht greift.

Wer zahlt bei einer Verstopfung im Mehrfamilienhaus? Sitzt die Verstopfung in einer gemeinsam genutzten Fall- oder Grundleitung, zahlt der Vermieter bzw. die Eigentümergemeinschaft. Ein einzelner Verursacher lässt sich dort fast nie nachweisen, und ohne diesen Nachweis trägt der Vermieter die Kosten.

Darf die Rohrreinigung in der Betriebskostenabrechnung auftauchen? Die Beseitigung einer konkreten Verstopfung ist Reparatur und nicht umlagefähig. Nur der laufende Betrieb der Entwässerung, etwa einer Hebeanlage, gehört nach § 2 Nr. 3 BetrKV zu den Betriebskosten. Ob eine rein vorbeugende, wiederkehrende Reinigung umlagefähig ist, ist umstritten.

Ich bin Eigentümer – wer zahlt bei mir? Für Leitungen, die nur Ihre Wohnung versorgen und im Sondereigentum liegen, kommen Sie selbst auf. Fallleitungen und die Grundleitung unter der Bodenplatte sind Gemeinschaftseigentum; hier zahlt die Eigentümergemeinschaft, verteilt nach Miteigentumsanteilen.